Nos últimos tempos, a locação de imóveis por meio de aplicativos como o Airbnb tem gerado bastante debate, especialmente em condomínios residenciais. Com a entrada constante de hóspedes, surgem preocupações sobre segurança, a finalidade dos empreendimentos e, claro, a convivência entre os moradores. Recentemente, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe à tona uma questão importante: será que um condomínio pode proibir esses aluguéis?
Vamos entender melhor o que diz a legislação sobre o aluguel por temporada. No Brasil, a Lei do Inquilinato permite esse tipo de locação, que é voltada para a residência temporária do locatário. Isso se aplica em várias situações, como férias, viagens de trabalho ou até mesmo tratamentos de saúde. O prazo máximo para essa locação é de 90 dias. O problema é que, quando esses aluguéis ocorrem com muita frequência através de plataformas digitais, as regras começam a se complicar.
O que gera discussões em condomínios é, na verdade, o uso que alguns proprietários fazem de seus imóveis. Em vez de receber moradores esporádicos, alguns apartamentos se tornam verdadeiros hotéis, com uma constante troca de hóspedes. Isso pode causar uma série de transtornos, como o aumento da movimentação nas áreas comuns e a dificuldade em controlar quem entra e sai do prédio. Além disso, há preocupações com a segurança e a tranquilidade dos moradores que vivem ali.
Em maio de 2026, o STJ analisou um caso específico de uma proprietária de um apartamento em Minas Gerais que alugava sua unidade por meio de um aplicativo. O condomínio questionou essa prática, alegando que a utilização frequente do imóvel se assemelhava a uma atividade comercial, ferindo a destinação residencial do prédio. O tribunal decidiu manter a restrição já imposta pelas instâncias inferiores.
Importante destacar que essa decisão não torna ilegal o uso do Airbnb em todo o Brasil. O que o STJ fez foi entender que cada caso deve ser analisado individualmente, levando em conta a forma como o imóvel é utilizado, a intensidade da locação e os impactos para o condomínio. Ou seja, simplesmente usar a plataforma não é motivo suficiente para proibir as locações.
A convenção condominial, que estabelece as regras de uso do prédio, tem um papel fundamental nessa discussão. Ela determina como as unidades devem ser utilizadas, quais são os direitos e deveres dos moradores, e a finalidade do empreendimento. Quando um condomínio é exclusivamente residencial, algumas atividades podem ser consideradas incompatíveis com essa finalidade, levando muitos a restringirem locações de curta duração que se assemelham a serviços de hospedagem.
Mas será que a convenção pode proibir esses aluguéis? A resposta não é simples. Cada situação precisa ser avaliada individualmente. Especialistas afirmam que a convenção pode sim estabelecer limitações, desde que respeite as normas do Código Civil. Em alguns casos, mudanças na destinação do condomínio precisam de aprovação dos condôminos, o que leva a disputas que acabam indo parar no Judiciário.
E a discussão ainda não chegou ao fim. O STJ decidiu que o assunto será tratado sob o rito dos recursos repetitivos, o que significa que a questão poderá ser analisada em muitos processos semelhantes. Uma das principais dúvidas que ainda precisa ser respondida é se a simples existência de uma cláusula de destinação residencial é suficiente para impedir locações por plataformas digitais, mesmo que não haja uma proibição expressa na convenção.
Enquanto isso, proprietários que usam essas plataformas devem ser cautelosos. Antes de alugar um imóvel, é bom dar uma olhada na convenção do condomínio, checar o regulamento interno e, se necessário, conversar com o síndico. Ignorar essas normas pode gerar conflitos e até ações judiciais.
Os síndicos também aguardam uma orientação mais clara do STJ para poderem agir de forma mais segura. Até lá, qualquer decisão deve estar respaldada na convenção condominial e na legislação. Isso ajuda a evitar problemas futuros e traz mais segurança para todos.
Atualmente, não existe uma lei federal que proíba o uso do Airbnb em condomínios residenciais. O que temos são decisões judiciais que analisam situações específicas. Portanto, dois condomínios que parecem iguais podem ter regras diferentes, dependendo de suas convenções internas e das circunstâncias.
O que se espera com os próximos julgamentos é que o STJ defina parâmetros mais claros para equilibrar o direito de propriedade e a convivência pacífica entre os moradores. Essa é uma questão que ainda vai dar o que falar, e todos, de proprietários a síndicos, precisam estar atentos ao desenrolar dessa história.
